Die vier Fristen im Überblick
- 15 Monate unverändert. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
- Ein Jahr Sperre für das Verlangen. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das sind zwei verschiedene Fristen, und sie werden oft verwechselt.
- Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).
- Klage binnen drei weiterer Monate, wenn Sie nicht zustimmen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
§ 558b Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB
„Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. […] Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.“
Rechnen Sie Ihre Daten aus
Ihre vier Daten aus dem Erhöhungsverlangen
KostenlosDer Tag, an dem das Schreiben bei Ihnen ankam, nicht sein Briefdatum.
Zeit zum Überlegen bis
…
Tragen Sie den Tag des Zugangs ein.
Warum der zweite Kalendermonat und nicht der Folgemonat: Kommt das Schreiben irgendwann im März an, ist der erste Kalendermonat nach dem Zugang der April und der zweite der Mai. Die Frist endet also am 31. Mai, unabhängig davon, ob das Schreiben am 1. oder am 31. März kam.
Verwechseln Sie das nicht mit der Frist beim Härteeinwand nach einer Modernisierungsankündigung – die endet schon mit Ablauf des Folgemonats. Zwei ähnlich klingende Regeln mit verschiedenem Ergebnis.
Ihr Ergebnis steht. Der Rechner prüft die 15-Monats-Frist, die Kappungsgrenze und die Begründung – und erstellt Ihr Antwortschreiben, unterschriftsreif.
Zum Mieterhöhungs-RechnerSchweigen ist keine Zustimmung
Das ist der wichtigste Satz zur Mieterhöhung, und er wird am häufigsten falsch verstanden. Anders als bei der Betriebskostenabrechnung passiert nichts automatisch: Stimmen Sie nicht zu, tritt die Erhöhung nicht ein. Der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten.
- Sie müssen nicht antworten. Es gibt keine Pflicht, sich zu erklären. Antworten ist trotzdem meist klüger – eine begründete Rückfrage klärt oft schon, ob das Verlangen überhaupt formwirksam ist.
- Teilzustimmung ist möglich. Sie können dem Teil zustimmen, der der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, und den Rest ablehnen.
- Zahlen Sie nicht vorschnell mehr. Wer die erhöhte Miete widerspruchslos überweist, kann damit schlüssig zustimmen.
Formfehler: was das Verlangen enthalten muss
§ 558a Abs. 1 BGB
„Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.“
Textform genügt – eine E-Mail reicht dem Vermieter, eine Unterschrift braucht er nicht. Die Begründung ist dagegen Pflicht, und sie muss sich auf eines von vier Mitteln stützen (§ 558a Abs. 2 BGB): Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen.
Ein Verlangen ohne taugliche Begründung setzt die Frist nicht in Gang. Der Vermieter kann den Mangel allerdings noch im Prozess heilen – dann läuft Ihre Zustimmungsfrist neu (§ 558b Abs. 3 BGB).
Und die Höhe? Kappungsgrenze und Sonderkündigung
Neben den Fristen begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung: innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Ob Ihr Ort dazugehört, bestimmt eine Landesverordnung.
Ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, ist eine Bewertung im Einzelfall – die nehmen wir Ihnen nicht ab. Was der Rechner auf unserer Seite Mieterhöhung prüfen leistet, ist die Rechnung: Fristen, Kappungsgrenze und ein Antwortschreiben.
Der dritte Weg: Statt zuzustimmen können Sie außerordentlich kündigen (§ 561 BGB) – dann tritt die Erhöhung gar nicht erst ein.
Ist die Erhöhung überhaupt berechtigt?
Der Rechner prüft die 15-Monats-Frist, die Kappungsgrenze und die Begründung – und erstellt Ihr Antwortschreiben, unterschriftsreif.
Zum Mieterhöhungs-RechnerHäufige Fragen
Bis wann muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Bei Zugang irgendwann im März also bis zum 31. Mai.
Was passiert, wenn ich nicht antworte?
Nichts Automatisches. Schweigen ist keine Zustimmung. Der Vermieter muss auf Zustimmung klagen, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?
Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang – und nur, soweit Sie zugestimmt haben (§ 558b Abs. 1 BGB).
Wie lange vorher muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?
Eine „Ankündigungsfrist“ im eigentlichen Sinn gibt es nicht. Maßgeblich sind zwei andere Fristen: Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 BGB).
Genügt eine E-Mail für das Erhöhungsverlangen?
Ja. § 558a Abs. 1 BGB verlangt Textform, nicht Schriftform. Die Begründung muss aber enthalten sein.
Zum Nachlesen
- § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung
- § 558b BGB: Zustimmung zur Mieterhöhung
- § 561 BGB: Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
Alle Fundstellen führen zu gesetze-im-internet.de, dem amtlichen Angebot des Bundesministeriums der Justiz.
Kein Rechtsrat. Diese Seite erklärt eine gesetzliche Regelung allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir sind keine Rechtsanwälte, keine Behörde und keine Beratungsstelle. Alle genannten Normen sind verlinkt, damit Sie sie selbst nachlesen können. Ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, ist eine Bewertung im Einzelfall. Wir rechnen die Fristen und die Kappungsgrenze, nicht die Vergleichsmiete.