Modernisierungsankündigung: welche Frist gilt und was drinstehen muss

Was das Gesetz wörtlich verlangt

§ 555c Abs. 1 BGB

„Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über: 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer, 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.“

Textform, nicht Schriftform. Das ist der Unterschied zur Kündigung: Für die Ankündigung genügt dem Vermieter eine E-Mail, eine eigenhändige Unterschrift braucht er nicht (§ 126b BGB). Umgekehrt gilt das auch für Sie – Ihr Härteeinwand darf ebenfalls per E-Mail kommen.

Drei Monate sind ein Mindestabstand, kein Termin. Die Frist schützt Ihre Planung. Kündigt der Vermieter am 10. März an, darf frühestens am 10. Juni gebaut werden.

Die vier Pflichtangaben – und was fehlt, macht die Ankündigung angreifbar

Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen. „Energetische Sanierung“ allein genügt nicht; es muss erkennbar sein, was in Ihrer Wohnung passiert.
Voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer. Eine Angabe wie „im Laufe des Jahres“ ist keine.
Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung. Ein Betrag, keine Ankündigung, dass später einer kommt.
Voraussichtliche künftige Betriebskosten. Die am häufigsten vergessene Angabe – und sie steht gleichrangig neben den anderen.

Der Satz, auf den es ankommt

§ 555d Abs. 3 Satz 2 BGB: „Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.“

Ist die Ankündigung unvollständig, läuft Ihre Einwendungsfrist also gar nicht erst an. Sie verlieren nichts, indem Sie den Mangel rügen – und Sie gewinnen Zeit.

Zusätzlich soll der Vermieter Sie auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Fehlt dieser Hinweis, entfallen für Sie Form und Frist des § 555d Abs. 3 ganz (§ 555d Abs. 5 BGB).

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Ihre beiden Fristen aus der Ankündigung

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Ankündigung erhalten am

Der Tag, an dem das Schreiben bei Ihnen ankam — nicht das Datum, das oben draufsteht.

Härteeinwand spätestens bis

…

Tragen Sie den Tag des Zugangs ein.

Die Frist des Härteeinwands endet mit Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt (§ 555d Abs. 3 Satz 1 BGB) – bei Zugang am 10. März also am 30. April, und bei Zugang am 1. März ebenfalls am 30. April. Es kommt auf den Monat des Zugangs an, nicht auf den Tag.

Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Datum auf dem Schreiben. Heben Sie den Umschlag auf.

Dulden müssen Sie – und wann nicht

Der Ausgangspunkt ist eindeutig: „Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden“ (§ 555d Abs. 1 BGB). Die Ausnahme ist der Härtefall nach Absatz 2 – eine Belastung, die auch unter Abwägung der Interessen des Vermieters, der anderen Mieter sowie der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.

Die Miethöhe zählt bei der Duldung nicht mit. Ob Sie sich die künftige Miete leisten können, ist eine eigene Frage und wird bei der Duldung ausdrücklich ausgeklammert.
Wirtschaftliche Härte prüft man getrennt – und dafür haben Sie länger Zeit: bis zum Beginn der Maßnahme (§ 555d Abs. 4 BGB).
Ob Ihr Fall eine Härte ist, sagen wir Ihnen nicht. Das ist eine Abwägung im Einzelfall, und die gehört zu einer Anwältin, einem Anwalt oder einem Mieterverein. Wir rechnen die Frist, nicht den Fall.

Der andere Weg: raus aus dem Vertrag

Statt zu dulden, können Sie außerordentlich kündigen (§ 555e BGB) – und zwar in derselben Frist, bis zum Ablauf des Monats nach Zugang. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Diese Frist ist deutlich kürzer als die gewohnten drei Monate.

Die Rechnung dazu und das unterschriftsreife Kündigungsschreiben finden Sie auf unserer Seite Sonderkündigung nach Modernisierung.

Eine Ausnahme gilt für beide Wege: Bei Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und nur unerheblicher Mieterhöhung entfallen Ankündigungspflicht und Sonderkündigungsrecht (§ 555c Abs. 4, § 555e Abs. 2 BGB). Der klassische Fall ist der Austausch eines einzelnen Fensters.

Lieber raus als dulden?

Der Rechner zur Sonderkündigung nennt Ihnen den letzten Tag für die Kündigung und das Datum, an dem das Mietverhältnis endet – und erstellt das unterschriftsreife Schreiben dazu.

Zum Sonderkündigungs-Rechner

Häufige Fragen

Genügt eine E-Mail als Modernisierungsankündigung?

Ja. § 555c Abs. 1 BGB verlangt Textform, nicht Schriftform. Eine E-Mail reicht, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Das gilt auch umgekehrt für Ihren Härteeinwand.

Was passiert, wenn die Ankündigung unvollständig ist?

Dann beginnt Ihre Einwendungsfrist nicht zu laufen (§ 555d Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Maßnahme wird dadurch nicht verboten, aber der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass Sie zu spät gewesen wären.

Bis wann muss ich einen Härteeinwand erheben?

Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform (§ 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Bei Zugang irgendwann im März endet die Frist am 30. April.

Muss ich die Modernisierung dulden?

Im Grundsatz ja, § 555d Abs. 1 BGB. Eine Ausnahme gilt nur bei einer nicht zu rechtfertigenden Härte (Absatz 2). Ob Ihr Fall eine ist, ist eine Einzelfallabwägung – dafür ist ein Mieterverein oder eine Anwältin zuständig, nicht ein Rechner.

Wann darf frühestens gebaut werden?

Drei Monate nach Zugang der ordnungsgemäßen Ankündigung (§ 555c Abs. 1 BGB). Bei Zugang am 10. März also frühestens am 10. Juni.

Zum Nachlesen

Alle Fundstellen führen zu gesetze-im-internet.de, dem amtlichen Angebot des Bundesministeriums der Justiz.

Kein Rechtsrat. Diese Seite erklärt eine gesetzliche Regelung allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir sind keine Rechtsanwälte, keine Behörde und keine Beratungsstelle. Alle genannten Normen sind verlinkt, damit Sie sie selbst nachlesen können. Ob Ihr Fall eine Härte im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB ist, ist eine Abwägung im Einzelfall. Wir rechnen die Frist, nicht den Fall.