Die Norm im Wortlaut
§ 556d Absatz 1 BGB: Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
„Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.“Stand 19.08.2026 · nachzulesen bei gesetze-im-internet.de
Der entscheidende Halbsatz ist „durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet“: Ohne Landesverordnung keine Bremse. Die Ermächtigung der Länder läuft bis Ende 2029.
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KostenlosOb die Bremse gilt, bestimmt die Verordnung des Landes (§ 556d Abs. 2 BGB). Stand der Daten: 19.08.2026.
Mietpreisbremse
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Die Gebietskulissen ändern sich; Baden-Württemberg hat seine Verordnung zuletzt bewusst nur für ein Jahr erlassen. Verbindlich ist immer die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes im jeweiligen Gesetzblatt.
Alle 16 Bundesländer im Überblick
| Land | Wo die Bremse gilt | Befristet bis |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 130 Gemeinden | 31.12.2026 |
| Bayern | 285 Gemeinden | 31.12.2029 |
| Berlin | ganzes Stadtgebiet | 31.12.2029 |
| Brandenburg | 36 Gemeinden | seit 01.01.2026 |
| Bremen | Stadt Bremen, ohne Bremerhaven | 31.12.2029 |
| Hamburg | ganzes Stadtgebiet | 31.12.2029 |
| Hessen | Verlängerung gerichtlich umstritten | strittig |
| Mecklenburg-Vorpommern | Rostock, Greifswald | 30.09.2028 |
| Niedersachsen | 57 Kommunen | 31.12.2029 |
| Nordrhein-Westfalen | 57 Kommunen | 31.12.2029 |
| Rheinland-Pfalz | Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer, Worms u. a. | 31.12.2029 |
| Saarland | keine Verordnung | – |
| Sachsen | Dresden, Leipzig | 30.06.2027 |
| Sachsen-Anhalt | keine Verordnung | – |
| Schleswig-Holstein | derzeit keine Bremse | – |
| Thüringen | Erfurt, Jena | 2027 |
Stand 19.08.2026, an den Landesverordnungen und Pressemitteilungen der Länder geprüft. Ob Ihre konkrete Gemeinde in der Gebietskulisse liegt, steht in der jeweiligen Verordnung; die Landeslisten umfassen zusammen über 800 Gemeinden.
Auch wo sie gilt, gilt sie nicht immer
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f BGB).
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung: ebenfalls ausgenommen (§ 556f BGB).
- Höhere Vormiete: Lag die Miete des Vormieters schon über der Grenze, darf sie weiter verlangt werden (§ 556e BGB).
Ob eine Ausnahme greift, weiß der Mieter anfangs meist nicht. Genau deshalb koppelt eine gute Rüge immer das Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB an: Der Vermieter muss die Tatsachen offenlegen.
Gilt sie bei Ihnen? Dann rechnen Sie nach
Der Rüge-Rechner prüft Ihre Vertragsfassung, rechnet das 30-Monats-Fenster und die Überzahlung aus und erstellt die Rüge mit Auskunftsverlangen, versandfertig.
Zum Mietpreisbremsen-RechnerHäufige Fragen
Meine Stadt steht in keiner Liste. Was heißt das?
Liegt Ihre Gemeinde in keinem ausgewiesenen Gebiet, gilt die Mietpreisbremse dort nicht: Die vereinbarte Neuvertragsmiete ist grundsätzlich wirksam. Es bleiben die allgemeinen Grenzen, etwa das Wucherverbot bei extremen Überschreitungen.
Was bringt mir die Bremse konkret, wenn sie gilt?
Die Miete darf bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Zu viel Gezahltes gibt es zurück, aber nur nach einer Rüge in Textform (§ 556g Abs. 2 BGB). Bei Verträgen ab April 2020 wirkt die Rüge bis zum Einzug zurück, wenn sie binnen 30 Monaten zugeht.
Warum ist Hessen ein Sonderfall?
Hessen hat seine Verordnung Ende 2025 verlängert, aber ein Amtsgericht hält die Verlängerung wegen veralteter Daten und Begründungsmängeln für unwirksam. Solche Fehler haben schon einmal eine ganze Landesverordnung gekippt. Eine Rüge kostet nichts und sichert Ihre Fristen; ob die Rückforderung durchgeht, hängt am Ausgang dieses Streits.
Kein Rechtsrat. Diese Seite erklärt eine gesetzliche Regelung allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir sind keine Rechtsanwälte, keine Behörde und kein Mieterverein. Alle genannten Normen sind verlinkt, damit Sie sie selbst nachlesen können. Die Ländertabelle beruht auf den Verordnungen und amtlichen Mitteilungen mit Stand 19.08.2026; Gebietskulissen ändern sich. Verbindlich ist die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes.