§ 573c BGB: Kündigungsfristen im Mietrecht, im Wortlaut erklärt

Der Wortlaut

§ 573c Abs. 1 BGB

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

§ 573c Abs. 4 BGB

„Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Absatz 2 erlaubt kürzere Fristen bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Absatz 3 gilt für möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB): dort ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig.

Die Staffel gilt nur dem Vermieter – das ist die häufigste Verwechslung

Viele glauben, ihre eigene Kündigungsfrist werde mit den Jahren länger. Das Gegenteil ist richtig: Die Frist des Mieters bleibt immer bei drei Monaten, egal ob er zwei oder zwanzig Jahre in der Wohnung wohnt. Nur der Vermieter muss länger warten.

Dauer der Überlassung	Mieter kündigt	Vermieter kündigt
bis 5 Jahre	3 Monate	3 Monate
ab 5 Jahren	3 Monate	6 Monate
ab 8 Jahren	3 Monate	9 Monate

Maßgeblich ist die Überlassung des Wohnraums, also der tatsächliche Einzug, nicht das Datum des Vertragsschlusses.

Steht in Ihrem Vertrag eine längere Frist? Dann gilt sie nicht

Absatz 4 ist die schärfste Vorschrift der Norm und wird selten genutzt. Jede Klausel, die den Mieter schlechter stellt als Absatz 1, ist unwirksam – nicht auslegungsbedürftig, sondern nichtig.

„Beide Parteien können mit sechs Monaten kündigen.“ Unwirksam, soweit sie den Mieter bindet. Für ihn bleiben drei Monate.
Kündigungsverzicht für mehrere Jahre. Ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss ist bis zu vier Jahren wirksam, gerechnet vom Vertragsschluss bis zu dem Tag, an dem Sie erstmals kündigen könnten. Erst darüber hinaus ist er unwirksam (BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10).
Umgekehrt gilt das nicht. Eine Klausel, die den Mieter besser stellt – etwa eine kürzere Frist –, bleibt wirksam. Absatz 4 schützt nur in eine Richtung.

Wenn Ihr Vertrag eine längere Frist nennt

Kündigen Sie zum gesetzlichen Termin und schreiben Sie dazu, dass Sie sich auf § 573c Abs. 1 und 4 BGB stützen. Sicherheitshalber kündigen Sie hilfsweise zum nächst zulässigen Termin – dann wirkt die Kündigung auch dann, wenn die Rechnung im Einzelfall anders ausgeht.

Der dritte Werktag – und ob der Samstag mitzählt

Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats beim Empfänger angekommen sein. Es zählt der Zugang, nicht der Poststempel.

Der Samstag zählt als Werktag mit. Das hat der Bundesgerichtshof für § 573c Abs. 1 BGB entschieden (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04).
Sonn- und Feiertage zählen nicht, und Feiertage sind Ländersache – maßgeblich ist der Ort, an dem die Kündigung ankommt.
Ein ungeklärter Fall: Fällt der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, ist höchstrichterlich nicht entschieden, ob sich der Termin nach § 193 BGB verschiebt. Wir rechnen ohne Verschiebung, also zu Ihren Gunsten.

Und die Form: Die Kündigung muss nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen, also auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Warum eine E-Mail nicht genügt, steht auf einer eigenen Seite.

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Der Fristenrechner nimmt Ihr Wunschdatum, prüft den dritten Werktag mit den Feiertagen aller 16 Bundesländer und erstellt die Kündigung unterschriftsreif.

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Häufige Fragen

Wie lang ist meine Kündigungsfrist als Mieter nach § 573c BGB?

Immer drei Monate: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Staffelung nach fünf und acht Jahren gilt nur für den Vermieter.

Mein Mietvertrag nennt eine längere Frist. Gilt die?

Nein, soweit sie Sie als Mieter schlechter stellt. § 573c Abs. 4 BGB erklärt solche Vereinbarungen für unwirksam.

Zählt der Samstag beim dritten Werktag mit?

Ja. BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04. Sonn- und Feiertage zählen nicht.

Was ist der Unterschied zwischen § 573, § 573a und § 573c BGB?

§ 573 regelt, ob der Vermieter kündigen darf (er braucht ein berechtigtes Interesse). § 573a erlaubt eine erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus mit verlängerter Frist. § 573c regelt nur die Fristen – und gilt für beide Seiten.

Gilt § 573c BGB auch für ein möbliertes Zimmer?

Dann greift Absatz 3: Bei möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig.

Zum Nachlesen

Alle Fundstellen führen zu gesetze-im-internet.de, dem amtlichen Angebot des Bundesministeriums der Justiz.

Kein Rechtsrat. Diese Seite erklärt eine gesetzliche Regelung allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir sind keine Rechtsanwälte, keine Behörde und keine Beratungsstelle. Alle genannten Normen sind verlinkt, damit Sie sie selbst nachlesen können. Ob eine einzelne Vertragsklausel unwirksam ist, hängt von ihrem genauen Wortlaut ab. Wir erklären die Norm und rechnen die Frist; die Klausel bewerten wir nicht.