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Mietrecht · §§ 566, 577a BGB

Wohnung verkauft: Kann mir jetzt gekündigt werden?

Nicht sofort, oft jahrelang nicht. Ihr Mietvertrag läuft unverändert weiter, denn Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Und wurde Ihre Wohnung erst nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann der Erwerber wegen Eigenbedarf oder Verwertung frühestens nach drei Jahren kündigen, in vielen Städten per Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).

Die Norm im Wortlaut

§ 577a Absatz 1 BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

„Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.“

§ 577a Absatz 2 Satz 1 BGB

„Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind.“
Stand 20.08.2026 · nachzulesen bei gesetze-im-internet.de

„Berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3“ sind die beiden Kündigungsgründe, um die es nach einem Verkauf fast immer geht: Eigenbedarf und die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. Genau diese beiden sperrt die Norm.

Was nach dem Verkauf wirklich gilt

Zwei Regeln greifen ineinander:

Die Sperrfrist schützt nicht vor jeder Kündigung: Wer die Miete nicht zahlt oder den Vertrag erheblich verletzt, kann weiterhin gekündigt werden. Sie sperrt die beiden Gründe, die mit dem Verkauf zusammenhängen.

Rechnen Sie Ihre Sperrfrist aus

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Die Frist läuft ab der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht ab dem Notartermin.

Ob Ihre Gemeinde verlängert, steht in der Kündigungsschutz-Verordnung Ihres Bundeslandes (§ 577a Abs. 2 BGB).

Eigenbedarf frühestens möglich ab

…

Tragen Sie das Datum der Eintragung ein.

Der Rechner rechnet taggenau nach §§ 187, 188 BGB. Nach dem Ende der Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung nicht sofort wirksam: Es kommt die normale Kündigungsfrist des § 573c BGB obendrauf, nach mehr als acht Jahren Mietzeit sind das neun Monate zum Monatsende.

Der Startpunkt ist das Grundbuch, nicht der Notartermin

„Veräußert“ ist die Wohnung erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Zwischen Notartermin und Eintragung liegen oft Monate, und diese Zeit verlängert Ihren Schutz faktisch.

Woher Sie das Datum kennen? Der Verwalter oder der neue Eigentümer teilt den Eigentümerwechsel in der Regel mit. Im Zweifel können Sie als Mieter mit berechtigtem Interesse einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragen; das Mietverhältnis begründet dieses Interesse.

Gilt auch beim Verkauf an Gesellschaften

Die Sperrfrist gilt entsprechend, wenn der vermietete Wohnraum nach Ihrem Einzug an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird (§ 577a Abs. 1a BGB), auch ohne Umwandlung. Ausnahme: Die Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an, oder die Wohnung war schon vor Ihrem Einzug eine Eigentumswohnung.

Wohnung verkauft? Prüfen Sie zuerst Ihr Vorkaufsrecht

Beim ersten Verkauf nach einer Umwandlung dürfen Sie oft selbst zu den Vertragsbedingungen kaufen, mit einer harten Frist von zwei Monaten. Das Werkzeug rechnet Ihre Frist und fordert den vollständigen Kaufvertrag an.

Zum Vorkaufsrecht-Rechner

Häufige Fragen

Gilt die Sperrfrist auch ohne Umwandlung in eine Eigentumswohnung?

In der Regel nein: § 577a BGB setzt voraus, dass das Wohnungseigentum nach Ihrem Einzug begründet wurde. Ohne Umwandlung bleibt aber § 566 BGB: Der Vertrag läuft unverändert weiter, und auch der neue Eigentümer braucht für jede ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.

Eine wichtige Ausnahme: Kauft eine Personengesellschaft oder kaufen mehrere Personen gemeinsam, gilt die Sperrfrist entsprechend, auch ohne Umwandlung (§ 577a Abs. 1a BGB).

Kann der neue Eigentümer die Miete erhöhen?

Nur nach denselben Regeln wie der alte: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Begründung und Kappungsgrenze (§§ 558 ff. BGB). Der Verkauf selbst ist kein Erhöhungsgrund.

Verlangt der Erwerber einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete: Darauf müssen Sie sich nicht einlassen. Ihr alter Vertrag gilt (§ 566 BGB).

Was passiert mit meiner Kaution?

Sie geht auf den Erwerber über (§ 566a BGB). Er schuldet Ihnen die Rückzahlung am Ende des Mietverhältnisses, und zwar unabhängig davon, ob der alte Eigentümer sie ihm tatsächlich weitergereicht hat.

Ich habe ein Schreiben über den Verkauf bekommen. Muss ich reagieren?

Für den Mietvertrag selbst: nein, der läuft automatisch weiter. Aber prüfen Sie das Schreiben genau: Wurde Ihre Wohnung nach Ihrem Einzug umgewandelt und jetzt zum ersten Mal verkauft, haben Sie oft ein Vorkaufsrecht mit einer harten Zwei-Monats-Frist (§ 577 BGB). Auch ein Schreiben des Käufers kann diese Frist starten.

Kein Rechtsrat. Diese Seite erklärt eine gesetzliche Regelung allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir sind keine Rechtsanwälte, keine Behörde und kein Mieterverein. Alle genannten Normen sind verlinkt, damit Sie sie selbst nachlesen können. Ob Ihre Gemeinde die Sperrfrist über drei Jahre hinaus verlängert, regelt die Kündigungsschutz-Verordnung Ihres Bundeslandes; der Rechner übernimmt die Dauer aus Ihrer Auswahl und prüft sie nicht selbst. Maßgeblicher Fristbeginn ist die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.