Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und danach erstmals an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate ab Empfang der vollständigen Mitteilung des Kaufvertragsinhalts (§ 469 Abs. 2 BGB). Sie ist eine Ausschlussfrist und beginnt ohne vollständige Mitteilung nicht zu laufen.
Fristenrechner
KostenlosDer Tag, an dem Ihnen das Schreiben über den Verkauf zugegangen ist. Ab hier rechnen wir, sicherheitshalber auch dann, wenn die Mitteilung unvollständig war.
Nur die vollständige Mitteilung, verbunden mit der Unterrichtung über Ihr Vorkaufsrecht, setzt die Frist in Gang (§ 577 Abs. 2 BGB).
Ihre Ausübungsfrist
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Tragen Sie den Zugangstag ein.
So wird gerechnet
Ein Beispiel, durchgerechnet
Jonas erfährt vom Makler, dass seine Wohnung verkauft ist. Ein Schreiben bekommt er erst auf Nachfrage: zwei Absätze, kein Kaufvertrag. Damit läuft seine Frist noch gar nicht. Sie beginnt erst, wenn ihm der vollständige Vertragsinhalt samt Belehrung über das Vorkaufsrecht vorliegt (§ 577 Abs. 2 BGB).
Er fordert die Unterlagen an und erhält den notariellen Vertrag am 10. September. Jetzt läuft es: Die Ausübungsfrist endet taggenau am 10. November, ohne Verlängerung (BGH VIII ZR 201/23).
Das Überraschende steht im Vertrag: verkauft für 240.000 €, Verkehrswert laut Gutachten 310.000 €. Verkauft der Eigentümer am Vorkaufsrecht vorbei, haftet er auf den entgangenen Gewinn, hier 70.000 € (BGH VIII ZR 51/14). Deshalb lohnt der Brief, selbst wenn Jonas am Ende nicht kauft.
Vorkaufsrecht-Paket
7,90 €- Aufforderungsschreiben nach § 577 Abs. 2, § 469 Abs. 1 BGB: der vollständige Kaufvertrag muss auf den Tisch, versandfertig als PDF und Word
- Ihre Fristberechnung als Anlage: zwei Monate, taggenau nach §§ 187, 188 BGB
- Checkliste für die Kaufentscheidung: Finanzierung, Kaufnebenkosten, anwaltliche Prüfung
- Anleitung: Zugang beweisen, Antwort einordnen, Kündigungsschutz nach § 577a kennen
Einmalzahlung, kein Abo, kein Konto nötig.
Häufige Fragen
Habe ich überhaupt ein Vorkaufsrecht?
Drei Bedingungen: Sie wohnten schon in der Wohnung, bevor sie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (oder die Umwandlung ist beim Verkauf fest vereinbart), es ist der erste Verkauf nach der Umwandlung, und der Käufer ist kein Familien- oder Haushaltsangehöriger des Vermieters (§ 577 Abs. 1 BGB).
Kein Vorkaufsrecht gibt es in aller Regel, wenn das ganze, ungeteilte Haus verkauft wird und erst die Erwerber aufteilen (BGH V ZR 96/12), und nicht bei späteren Weiterverkäufen. Ob die Bedingungen bei Ihnen vorliegen, klärt oft erst der Blick in Grundbuch und Kaufvertrag. Genau dafür ist das Aufforderungsschreiben da.
Wie lange habe ich Zeit?
Zwei Monate ab Empfang der vollständigen Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Das ist eine Ausschlussfrist: keine Verlängerung, keine Wiedereinsetzung (BGH VIII ZR 201/23).
Die gute Nachricht: Unvollständige Schreiben, etwa eine Zusammenfassung ohne Vertragskopie oder ohne Belehrung über das Vorkaufsrecht, setzen die Frist gar nicht erst in Gang. Verlassen sollten Sie sich darauf trotzdem nicht: Rechnen Sie sicherheitshalber ab dem Zugang und fordern Sie parallel die vollständigen Unterlagen an.
Was passiert, wenn ich das Vorkaufsrecht ausübe?
Dann haben Sie gekauft. Mit Zugang Ihrer schriftlichen Erklärung beim Verkäufer kommt der Kaufvertrag zwischen Ihnen und ihm zustande, zu genau den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat: Preis, Zahlungsfristen, alle Klauseln (§ 464 Abs. 2 BGB). Ein Widerrufsrecht gibt es nicht.
Deshalb enthält dieses Paket bewusst keine Ausübungserklärung. Vor diesem Schritt gehören Kaufvertrag und Finanzierung in die Hände einer Anwältin oder des Mietervereins. Unser Paket sichert das, was davor zählt: die vollständigen Unterlagen und die Frist.
Der Vermieter hat mir nichts mitgeteilt. Was nun?
Er ist verpflichtet: Verkäufer oder Käufer müssen Ihnen den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen, verbunden mit der Unterrichtung über Ihr Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 1 BGB).
Wird das Vorkaufsrecht übergangen und die Wohnung an den Dritten übereignet, schuldet der Verkäufer Schadensersatz, auch in Höhe des entgangenen Gewinns, also der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis (BGH VIII ZR 51/14). Genau dafür ist das Aufforderungsschreiben: Es dokumentiert, dass Sie Ihre Rechte kennen und die Unterlagen verlangt haben.
Ich will gar nicht kaufen. Bin ich dann schutzlos?
Nein. Nach Umwandlung und Verkauf kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertung frühestens nach drei Jahren berufen (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern Landesverordnungen die Sperre auf bis zu zehn Jahre.
Ihr Mietvertrag läuft ohnehin unverändert weiter: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Die Unterlagen anzufordern lohnt trotzdem, schon um zu wissen, mit wem Sie es künftig zu tun haben und ob das Vorkaufsrecht sauber behandelt wurde.
Kein Rechtsrat, keine Behörde. Ob Ihnen ein Vorkaufsrecht zusteht, hängt vom Einzelfall ab: Zeitpunkt der Umwandlung, erster Verkauf, Ausnahmen für Familienangehörige, Paketverkäufe. Das prüfen wir nicht. Dieses Paket enthält bewusst keine Ausübungserklärung: Mit deren Zugang käme ein Kaufvertrag über die Wohnung zustande; dieser Schritt gehört mitsamt Kaufvertrag und Finanzierung in die Hände einer Anwältin oder des Mietervereins. Die Texte entstehen mit Unterstützung eines KI-Systems.