Die Norm im Wortlaut
§ 551 Absatz 1 BGB — Begrenzung von Mietsicherheiten
„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“Stand 18.08.2026 · nachzulesen bei gesetze-im-internet.de
Der entscheidende Halbsatz ist der hervorgehobene. Er ist der Grund, warum so viele Kautionen zu hoch sind: Gerechnet wird nicht mit der Summe, die Sie überweisen, sondern mit der Nettokaltmiete.
Was zählt zur Nettokaltmiete — und was nicht
- Zählt mit: die reine Grundmiete für die Wohnung. Im Mietvertrag oft „Nettokaltmiete“, „Grundmiete“ oder „Kaltmiete“ genannt.
- Zählt nicht mit: Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale, Heizkosten, Warmwasser.
- Zählt nicht mit: Stellplatz und Garage, wenn sie separat ausgewiesen sind.
- Zählt mit: ein Möblierungszuschlag, wenn er Teil der Grundmiete ist.
Beispiel: Sie zahlen 650 € warm — davon 500 € Grundmiete, 100 € Betriebskosten, 50 € Heizung. Der Höchstbetrag der Kaution beträgt 1.500 €, nicht 1.950 €. Wer 1.950 € hinterlegt hat, hat 450 € zu viel gezahlt.
Rechnen Sie es nach
Kautions-Höchstbetrag
KostenlosOhne Betriebskosten und Heizung.
Was Sie bei Einzug hinterlegt haben.
Zulässiger Höchstbetrag
1.500,00 €
Das ist die Obergrenze nach § 551 Abs. 1 BGB.
Zu viel gezahlt — und jetzt?
Eine Vereinbarung über eine höhere Kaution ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, soweit sie den Mieter benachteiligt. Für den überschießenden Teil gab es also nie einen Rechtsgrund — er ist nach § 812 Abs. 1 BGB herauszuverlangen.
Das Wichtige daran: Sie müssen dafür nicht ausziehen. Der Rückzahlungsanspruch für den zu viel gezahlten Teil hängt nicht am Ende des Mietverhältnisses. Er besteht sofort, und er besteht auch dann, wenn Sie noch zehn Jahre dort wohnen bleiben.
Aber: Die Verjährung läuft ab dem Tag der Zahlung
Der Anspruch verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem Sie gezahlt haben (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Wer 2019 zu viel hinterlegt hat, kann Ende 2022 nichts mehr fordern. Wer 2024 eingezogen ist, hat noch bis zum 31.12.2027 Zeit.
Das ist der Grund, warum sich Nachrechnen lohnt, solange man noch in der Wohnung wohnt — und nicht erst beim Auszug.
Zwei Rechte, die kaum jemand kennt
Sie dürfen in drei Raten zahlen
Nach § 551 Abs. 2 BGB haben Sie Anspruch auf drei gleiche Monatsraten. Die erste wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den nächsten Mietzahlungen. Eine Klausel im Mietvertrag, die die volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Die Kaution muss verzinst werden
Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Deshalb darf die Kaution am Ende auch über drei Nettokaltmieten liegen — aber nur um die aufgelaufenen Zinsen, nicht um mehr.
Ausnahme: In Studenten- und Jugendwohnheimen besteht keine Verzinsungspflicht.
Kaution zurückfordern
Sie haben zu viel gezahlt oder warten nach dem Auszug auf Ihr Geld? Der Assistent rechnet Höchstbetrag, Fälligkeit und Verjährung aus und erzeugt ein unterschriftsfertiges Schreiben mit Frist und Bankverbindung.
Zum KautionsrechnerHäufige Fragen
Gilt die Grenze auch bei einer Bürgschaft oder Kautionsversicherung?
Ja. § 551 Abs. 1 BGB spricht von „Sicherheit“, nicht von Geld. Die Obergrenze von drei Nettokaltmieten gilt für die Sicherheit insgesamt — egal ob als Barkaution, Sparbuch, Bürgschaft oder Kautionsversicherung, und auch wenn mehrere Formen kombiniert werden.
Mein Vermieter wollte zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern. Ist das erlaubt?
Nicht zusätzlich zu einer bereits ausgeschöpften Kaution. Wenn Sie drei Nettokaltmieten hinterlegt haben, ist die Grenze erreicht; eine daneben verlangte Bürgschaft überschreitet sie. Anders liegt es nur, wenn die Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert von einem Dritten angeboten wird — das erkennt die Rechtsprechung an.
Die Miete ist seit Einzug gestiegen. Darf der Vermieter die Kaution nachfordern?
Nein. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete bei Vertragsschluss. Eine spätere Mieterhöhung berechtigt nicht dazu, die Kaution nachträglich aufzustocken — es sei denn, der Mietvertrag enthält dazu eine ausdrückliche und wirksame Regelung.
Ich bin schon ausgezogen. Gilt das für mich noch?
Dann laufen zwei getrennte Ansprüche nebeneinander: die Rückforderung der Überzahlung (verjährt drei Jahre nach dem Jahr der Zahlung) und die Rückzahlung der regulären Kaution nach Mietende. Für den zweiten Anspruch hat der Vermieter eine angemessene Prüfzeit; in der Praxis werden dafür etwa sechs Monate anerkannt, länger nur für den Teil, der für eine noch offene Nebenkostenabrechnung zurückbehalten wird.
Zählt ein separat vermieteter Stellplatz mit?
Wenn Stellplatz oder Garage in einem eigenen Vertrag oder als eigene Position ausgewiesen sind, gehören sie nicht zur Wohnraummiete und erhöhen die Berechnungsgrundlage nicht. Sind sie dagegen untrennbar Teil der Wohnungsmiete, zählen sie mit.
Kein Rechtsrat. Diese Seite erklärt eine gesetzliche Regelung allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir sind keine Rechtsanwälte, keine Behörde und kein Mieterverein. Alle genannten Normen sind verlinkt, damit Sie sie selbst nachlesen können. Der Rechner arbeitet mit den Zahlen, die Sie eingeben; ob Ihr Mietvertrag Besonderheiten enthält, kann er nicht wissen.