Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Nach dem Auszug hat der Vermieter eine Prüfzeit von üblicherweise sechs Monaten; danach ist die Kaution fällig. Der Anspruch verjährt drei Jahre nach dem Schluss des Jahres, in dem er fällig wurde (§§ 195, 199 BGB).
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Tag der Rückgabe, nicht des Auszugs.
Das steht Ihnen zu
…
So wird gerechnet
Ein Beispiel, durchgerechnet
Anna zahlt bei Einzug 1.800 € Kaution, ihre Nettokaltmiete beträgt 500 €. Zulässig wären drei Nettokaltmieten, also 1.500 €. Die 300 € darüber waren von Anfang an unzulässig. Diesen Teil kann sie sofort zurückfordern, sogar während das Mietverhältnis noch läuft (§ 551 Abs. 1 BGB, § 812 BGB).
Ihr Mietverhältnis endet am 31. Januar 2026. Rechnet man die übliche Prüfzeit von sechs Monaten dazu, ist die restliche Kaution etwa ab dem 31. Juli 2026 fällig. Weil die Verjährung erst mit dem Schluss dieses Jahres beginnt, hat Anna bis zum 31. Dezember 2029 Zeit, deutlich länger als die meisten annehmen.
Und die Zinsen: Die Kaution musste verzinslich angelegt werden, die Zinsen stehen Anna zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Fast niemand fordert sie ein. Im Brief stehen sie mit drin.
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Häufige Fragen
Wie hoch darf eine Mietkaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Maßgeblich ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten (§ 551 Abs. 1 BGB).
Wer auf Basis der Warmmiete gerechnet hat, hat zu viel hinterlegt. Den überschüssigen Teil können Sie sofort zurückfordern, auch während das Mietverhältnis noch läuft.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Es gibt keine gesetzliche Frist. Die Rechtsprechung gibt dem Vermieter eine angemessene Prüfzeit, in der Regel etwa sechs Monate nach Mietende.
Laufen noch Betriebskostenabrechnungen, darf er dafür einen angemessenen Teil länger einbehalten, aber nicht die gesamte Kaution.
Wann verjährt der Anspruch auf die Kaution?
Drei Jahre, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).
Diese Jahresende-Regel übersehen viele. Wird die Kaution im Mai 2024 fällig, beginnt die Verjährung erst am 31. Dezember 2024 und endet am 31. Dezember 2027.
Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen, und die Zinsen stehen Ihnen zu (§ 551 Abs. 3 BGB).
Über eine längere Mietzeit kommt ein eigener Betrag zusammen, den fast niemand einfordert. Der Brief verlangt ihn mit.
Darf der Vermieter Abzüge machen?
Er darf offene Forderungen verrechnen: rückständige Miete, berechtigte Schadensersatzansprüche, Nachzahlungen aus den Betriebskosten.
Ob ein einzelner Abzug berechtigt ist, etwa für Schönheitsreparaturen, ist eine Frage des Einzelfalls. Das prüft dieses Werkzeug nicht. Es fordert die Kaution zurück und setzt eine Frist; für den Streit über einzelne Positionen ist ein Mieterverein oder eine Anwältin zuständig.
Zum Nachlesen
- § 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- § 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist
- § 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist
Alle Fundstellen führen zu gesetze-im-internet.de, dem amtlichen Angebot des Bundesministeriums der Justiz.
Kein Rechtsrat, keine Behörde. Dieses Werkzeug erstellt ein Schreiben nach Ihren Angaben und rechnet Fristen aus dem Gesetz aus. Es bewertet Ihren Einzelfall nicht. Bei Zweifeln hilft ein Mieterverein, ab etwa 40 € im Jahr, und bei mehreren Streitpunkten die bessere Wahl. Die Texte dieser Seite entstehen mit Unterstützung eines KI-Systems.